Dolda fel i hus

Informationssida om dolda fel

Dolda fel

Det finns få lagparagrafer som tillämpas lika ofta som jordabalkens bestämmelser om dolda fel, eller de motsvarande bestämmelserna i köplagen som gäller för fel i lägenheter. På denna sida har Audere Advokatbyrå samlat de vanligaste frågeställningarna kring dolda fel vilket förhoppningsvis kan hjälpa dig hitta rätt i dina funderingar.

Dolt fel i hus eller fastighet

I Jordabalken 4 kap 19 § anges ” Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
   Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
´”

Texten är lite föråldrad och det finns en mängd praxis/rättsfall där högsta domstolen och hovrätterna prövat mål och slagit fast vad som skall anses gälla i ett enskilt fall. Sammanfattningsvis kan sägas att köparen av ett hus/en fastighet har en undersökningsplikt som ofta anses långtgående, och om köparen inte har fullgjort denna undersökningsplikt så kan köparen inte heller med framgång hävda att ett fel som upptäcks är dolt.

Det kan för tydlighets skull påpekas att det i de allra flesta fall i allmänt språkbruk inte är någon skillnad på hus och fastighet. En typisk villaköpare köper en fastighet som är bebyggd med ett hus, som då är en del av fastigheten. Finns det ett fel i huset så är detta att betrakta som ett fel i fastigheten. Sedan kan det förstås finnas fel i fastigheten som inte är fel i huset, exempelvis om en avloppsledning utanför huset inte fungerar.

Köparens undersökningsplikt

Köparen skall, eller bör alltså undersöka fastigheten innan köpet genomförs, åtminstone om köparen vill ha möjlighet att mot säljaren göra gällande att fastigheten är behäftad med ett dolt fel. Det är idag mycket vanligt att köpare anlitar besiktningsmän i syfte att få reda på hur det är ställt med fastigheten man avser att köpa. Det finns dock inget krav på anlitande av besiktningsman, det är fullt möjligt för en köpare att fullgöra sin undersökningsplikt utan att anlita besiktningsman, och det är lika möjligt att en köpare inte fullgjort sin undersökningsplikt även om besiktningsman anlitats.

Ur jordabalkens perspektiv är alla köpare lika kunniga eller okunniga, lagen tar alltså ingen hänsyn till om köparen är byggnadssnickare eller förskollärare. I fråga om köp av lägenheter gäller köplagen, och då är situationen en annan.

Vad gäller specifika krav på köparen i det enskilda fallet är förstås varje fall unikt. Sammanfattningsvis kan sägas att ju äldre en byggnadsdel är, desto mindre kan en köpare förvänta sig i fråga om skick och kvarvarande livslängd/behållen funktionalitet. Motsatsvis gäller att om en byggnad är ny, och det finns dokumenterat att byggnationen är utförd på ett korrekt sätt, så kan sägas att köparen inte har att utföra lika långtgående undersökningsåtgärder.

Erfarenhetsmässigt kan sägas att de vanligaste felen som görs gällande i tvister om dolda fel är problem med tak, grundisolering och badrumsutförande.

Överlåtelsebesiktning

 En överlåtelsebesiktning innebär inte per automatik att en köpare fullgjort sin undersökningsplikt. Den besiktningsman som anlitas brukar i regel vara mycket tydlig med vad som omfattas respektive inte omfattas av överlåtelsebesiktningen. Besiktningsmän brukar också vara noga med att i omfattande textmassa friskriva sig från eventuella fel som kan finnas i sådant som besiktningsmannen inte kunnat besikta. Besiktningsmän gör i regel inte heller några ingrepp i fastigheten i samband med besiktningen, det vill säga det tas inte upp några hål i konstruktionen för att kika närmare på hur det ser ut, besiktningen är i regel en okulär/synbesiktning i fråga om vad besiktningsmannen kan iaktta med blotta ögat. Det besiktningsmannen skall göra är dock att noga ta sig in i de utrymmen där detta är möjligt (vindsutrymme och exempelvis krypgrund under hus). Om besiktningsmannen ser något som verkar lurt skall detta antecknas i besiktningsmannens utlåtande, vilket förstår ger köparen en fördjupad undersökningsplikt i den delen.

Det skall också understrykas att rätten att rikta eventuella krav mot besiktningsmannen tillkommer den som anlitat besiktningsmannen. I en situation där en säljare överlämnar ett besiktningsutlåtande till köparen har köparen ingen självklar rätt att ställa krav mot besiktningsmannen om det skulle visa sig att det finns fel i utlåtandet. Köparen bör i en sådan situation kontakta besiktningsmannen för en så kallad köpargenomgång av utlåtandet. Denna genomgång kostar pengar förstås, men har fördelen att dels bör köparen få en bättre förståelse för vad köparen tänket köpa och vad det är dom står i utlåtandet, och dels att köparen får rätten att ställa skadeståndskrav mot besiktningsmannen i fråga om eventuella fel som finns i utlåtandet.

Det skall också understrykas att de flesta överlåtelsebesiktningar i regel inte omfattar vatten- och avloppssystem eller husets elektriska anläggning.  

Prisnedsättning eller skadestånd?

En självklar fråga som uppstår i en situation där en köpare förvärvat en fastighet och fastigheten är behäftad med fel är vad, rent beloppsmässigt, har köparen rätt att få i form av avdrag på köpeskillingen? Svaret finns längre ned i samma lagparagraf: jordabalken 4 kap 19 § c ” Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.”

Alltså; det är enligt lagtexten inte kostnaden för ett avhjälpande av felet i fastigheten som utgör beräkningsgrunden för vad köparen har rätt till i fråga om nedsättning av köpeskillingen. En tankemodell kan istället sägas vara följande. Vad hade huset gått för om felet hade varit känt vid köpetillfället? Mellanskillnaden skall enligt lagstiftaren utgöra det belopp som köparen har rätt till. Bestämmelsen är balanserad och rättvis. Köparen skall betala för det köparen fått, och säljaren ska få betalt motsvarande värdet på det hus som sålts.

Ofta kan kostnad för avhjälpande av fel ligga till grund för krav på nedsättning av köpeskillingen, men det behöver inte vara korrekt. Beräkningen av nedsättningen av köpeskillingen kan se extremt olika ut beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Om vi tänker oss ett fint hus i ett trevligt villakvarter med många barnfamiljer och att detta hus i felfritt skick skulle vara värt 5 000 000 kr. Vi tänker oss att spekulanterna på huset är uteslutande barnfamiljer. Om det upptäcks ett dolt fel med ett läckande felbyggt tak som kostar 30 000 kr att avhjälpa så kanske en nedsättning av köpeskillingen kan sättas till 30 000 kr. Vi tänker oss sedan ett fel som innebär att hela bottenvåningen måste rivas ut, vilket gör huset obeboeligt under en period. Även om detta avhjälpande ”bara” skulle kosta 50 000 kr skulle kanske barnfamiljerna dra sig för att köpa/lägga bud på huset på grund av allt strul som köpet skulle medföra. Kanske skulle då nedsättningen bli högre än avhjälpandekostnaden? Vi tänker oss sedan att det fel som upptäcks är att huset har radonproblem, vilket enkelt kan åtgärdas genom installation av radonbrunn el. dyl. till kostnad av 15 000 kr. Barnfamiljer gillar inte radon, och plötsligt kan vi tänka oss att nedsättningen blir betydligt större än 15 000 kr. Å andra sidan finns det dolda fel som även om de skall betraktas som dolda inte ger rätt till någon nedsättning av köpeskillingen alls. Om ett gammalt hus med ett gammalt badrum visar sig ha en fuktskada kanske inte köpeskillingen alls skulle påverkats av felet. Spekulanterna kanske tänkt sig att byta ut badrummet i alla fall.

Sammanfattningsvis kan sägas att rätten till nivån på nedsättning av köpeskilling är unik i varje enskilt fall, och får liksom fråga om fel skall anses vara dolt bedömas med utgångspunkt i alla de omständigheter som förevarit i samband med köpet.     

Köparen har rätt till skadestånd, inte nedsättning av köpeskillingen, om något som säljaren lämnat uppgift om eller utfäst visar sig vara felaktigt. Om ett fel som inte annars skulle anses dolt inte upptäckts av köparen på grund av något som säljaren utfäst så får köparen rätt till skadestånd. Grunden för beräkning av skadestånd har inget direkt med nedsättning av köpeskillingen. Utfästelser som lämnas av säljaren påverkar förstås också köparens undersökningsplikt. Om säljaren exempelvis lämnar över ett våtrumsintyg gällande ett ganska nyrenoverat badrum till säljaren och anger att badrummet är fackmässigt utfört så inskränks köparens undersökningsplikt gällande badrummets utförande. Om badrummet skulle visa sig vara felaktigt så kan det således både vara ett dolt fel, och en bristande utfästelse från säljaren som grundar rätt till såväl nedsättning av köpeskillingen som skadestånd.

Dolt fel i lägenhet

Vad gäller dolt fel i lägenhet finns likheter med dolda fel i fastigheter, men långt ifrån allt är lika. Läs gärna mera på vår informationssite www.doltfellägenhet.se

Vanliga feltyper

De vanligaste felen som upptäcks och som görs gällande som dolda har med vatten att göra. Absolut vanligast torde vara grund- och dräneringsproblem, antagligen för att dessa delar är svåra eller omöjliga att besikta. Det är dessutom ganska kostsamt att komma till rätta med sådana problem. Andra vanliga fel är läckande och rötskadade tak, och problem med badrum och tätskikt i våtutrymmen. Det är förstås svårt att besikta tätskikt bakom till exempel en kakelvägg eller ett klinkergolv. Problem med golvbrunn och golvbrunnar är också ganska vanliga, det kan i sådana fall vara svårt att avgöra om utförandet är korrekt och om det föreligger fel då detta är beroende av när golvbrunnen och våtutrymmet byggdes eller renoverades. Vad gäller problem i våtutrymmen är detta något som en besiktningsman i regel påtalar och kan förväntas notera vid överlåtelsebesiktningen.

Försäkring mot dolda fel

På senare år har det blivit allt vanligare med att det tillhandahålls en försäkring mot dolda fel i samband med fastighets eller lägenhetsköp. Denna försäkringsprodukt har vuxit sedan fastighetsmäklare efter en lagändring gavs möjlighet att sälja kringtjänster i samband med fastighets/lägenhetsförmedlingen. Försäkringar tillhandahålls av exempelvis Anticimex Försäkring och Garbo (Gar-bo) med flera. De försäkringsprodukter som idag finns på marknaden skall inte överskattas. Ersättningsprinciperna i försäkringarna har ingenting med jordabalkens bestämmelser att göra, och i regel får köparen en sämre eller betydligt sämre ersättning ur försäkringen än vad köparen skulle ha rätt till enligt lagen. Audere Advokatbyrå har stor erfarenhet att hantera de frågeställningar som uppkommer i samband med så kallade dolda fel-försäkringar, säljaransvarsförsäkringar eller varudeklareratförsäkringar.